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北京 6 月宅地将再度零成交 一线城市土地惜售

发布时间:2014-06-30

根据以往的推地节奏,6 月原本将进入供地旺季,然而楼市低迷造成的连锁 效应正在向土地市场持续传导。统计显示,一线城市土地交易量及成交总额均出现明显调整。特别是 6 月以来,一线城市的土地挂牌数量大幅下滑。

宅地连续零供应

北京市土地整理储备中心信息显示,目前正在挂牌交易的经营性土地仅有 10 宗,其中最早成交的两宗居住类用地——昌平区沙河镇地块及顺义新城第 21 街 区地块,还需要等到 7 月 14 日以后才有出让的最终结果,而上一宗经营性土地 的成交则要追溯到 5 月 6 日。5 月成交的 4 块经营性用地中并无住宅用地,算上 6 月供应土地性质和时间节点推测,意味着北京将连续两个月住宅用地零成交。

上述两宗地块则是在北京长达百日的住宅用地零供应后首次迎来的土地出 让。这两宗地块起始总价达到 47.8 亿元,楼面均价超过 2.5 万元/平方米。

北京市土地整理储备中心目前挂出的 10 宗经营性用地中,其中有 6 块用地 中含有居住用地,住宅用地“零供应”的现状将在下月得以改变。业内人士认为, 供应的部分地块价格较高且需异地建设保障房,预计地块的溢价水平不高,难现年初的抢地热潮。

土地市场降温

事实上,今年初土地市场还曾掀起一波抢地热潮,“房冷地热”的局面也延 续多时,但 6 月称得上是土地市场的拐点,降温迹象比较明显。

北京中原地产研究部数据显示,6 月上半月一线城市总成交土地 8 宗,合计 成交金额为 18.2 亿元。北京中原地产首席分析师张大伟预计,6 月四个一线城市 的土地成交额将低于 200 亿元,创造最近几年的最低点。

土地市场降温不仅体现在土地成交数量的下滑上,土地成交均价、平均溢价 率等指标也在今年出现明显下调。数据显示,6 月上半月一线城市成交的 8 宗用 地平均溢价率仅为 4.8%,成交楼面价为 3989.19 元/平方米。5 月一线城市共成 交了 32 宗用地,平均溢价率为 23.5%,也处于近期低位。相比之下,年初土地 市场较为火爆时,1 月的一线城市土地平均溢价率达到了 50.5%。

土地市场降温,房企拿地意愿也趋于谨慎。北京中原地产数据显示,截至 6 月 18 日,销售 20 强的标杆房企 6 月内拿地总额仅为 72.4 亿元,仅中海、富力、 恒大、招商等房企出手,其他房企则基本停滞。相比之下,2013 年 6 月,20 强 房企拿地金额超过 420 亿元。

可建设用地紧缺

业内人士分析,政府对宅地供应惜售的原因除了楼市整体低迷、企业拿地谨 慎外,还有一个深层次的原因,即北京可建设用地的逐渐枯竭。根据第二次全国 土地调查数据,到 2020 年,北京将仅剩 1.24 万公顷农用土地可供占用。北京未 来将会出现新增建设用地缺口。

北京市已经感受到了供地红线逼近的压力。在优先“优势产业”、“新城建设” 用地之后,房地产尤其是住宅用地将主要转向通过盘活存量建设用地从而完成供 给任务,这将使北京房地产用地的供给更为紧张。

住宅用地“惜供”现象并不仅仅发生在北京。中国某研究院数据显示,截至 6 月上半月,北京、上海、深圳、广州四大一线城市仅推出 5 宗纯住宅用地,面 积合计约 29 万平方米。近期上海市连续推出多宗土地,但主要以商业用地为主。

专家预计,随着市场预期改变,楼市已步入调整期。未来房企在拿地策略上 也将趋于谨慎,但一线城市仍然是大型房企布局的重点。未来一线城市恢复供地规模后,热门地块的竞争仍将激烈,但土地市场整体溢价水平不会有明显攀升。